Asbestattest gemene delen: deadline 2026, verkoop vanaf 2027

Tegen wanneer moet de VME een asbestattest voor de gemene delen hebben?

Uiterlijk op 31 december 2026. Dat staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet en geldt voor de vereniging van mede-eigenaars (VME) van een gebouw van vóór 2001. Een brochure van OVAM spreekt van ‘verplicht vanaf 2027’: dat is dezelfde grens, gezien vanaf de dag erna.

Het decreet laat de Vlaamse Regering toe die datum met maximaal twee jaar uit te stellen voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden. Bij het nakijken van dit artikel vermeldden OVAM en vlaanderen.be geen uitstel.

De plicht staat los van een verkoop: ook als er niets verkocht wordt, moet de VME het attest tegen die datum hebben. De gemene delen zijn de delen van het gebouw in mede-eigendom, zoals de basisakte ze beschrijft: bijvoorbeeld de inkomhal, de traphal, de lift, de kelder, het dak, de gevel en het stooklokaal.

Het bouwjaar vind je in het kadaster. Hebben de gemene delen daar geen eigen bouwjaar, dan geldt dat van de privatieve delen. Een renovatie in 2001 of later verandert het bouwjaar in principe niet. Is het gebouw van na 2000, dan hoeft de VME niets te doen.

Welke datum geldt voor wie?

Dat verschilt per datum: sommige treffen de verkoper, andere de VME of elke eigenaar. De tabel zet ze op een rij.

Welke asbestattesten geef je de koper als je een appartement verkoopt?

Dat hangt af van de datum waarop je het compromis tekent. Dit geldt voor elke overdracht onder levenden, ook een schenking; bij een erfenis is geen attest nodig.

• Sinds 23 november 2022 heb je bij de verkoop een asbestattest van je eigen appartement (de privatieve delen) nodig als het gebouw van vóór 2001 is. De koper krijgt het uiterlijk bij het compromis.
• Tot en met 31 december 2026 deel je ook de inhoud van het attest van de gemene delen mee, als de VME dat al heeft.
• Vanaf 1 januari 2027 moet je bij het sluiten van de overeenkomst over beide attesten beschikken: dat van je appartement en dat van de gemene delen.

Het compromis vermeldt dat de inhoud van het attest aan de koper is meegedeeld, met de datum, de unieke code en de samenvattende conclusie. Ontbrak een geldig attest of kreeg de koper het niet op tijd, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Dat kan niet meer als hij intussen een geldig attest kreeg en er in de notariële akte uitdrukkelijk van afziet.

Een asbestattest is voor een verkoop standaard tien jaar geldig. Bij asbestmaterialen met een hoog risico is dat vijf jaar. Zijn er geen asbestmaterialen gevonden, dan is een attest dat vanaf 8 april 2024 is afgeleverd onbeperkt geldig. Een attest vervalt ook zodra er een recenter attest is of de toestand gewijzigd is.

Wat als de VME te laat is?

Dan beschikt wie vanaf 1 januari 2027 een appartement in dat gebouw verkoopt niet over het vereiste attest, en kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Volgens OVAM wordt de overdracht dan geblokkeerd. Een specifieke boete voor de VME noemen OVAM en vlaanderen.be niet.

De syndicus moet de VME tijdig over de verplichting informeren. Laat hij dat na, dan kan hij volgens OVAM contractueel aansprakelijk gesteld worden. Beslist de algemene vergadering toch om geen attest te laten opmaken, dan neemt de syndicus dat op in de notulen en draagt de VME zelf de gevolgen. Als verkoper kun je bij de syndicus navragen of het attest er al is of besteld is.

Wie betaalt het asbestattest van de gemene delen?

De VME is de opdrachtgever: de syndicus of een vertegenwoordiger van de VME tekent de opdrachtovereenkomst met de asbestdeskundige, niet elke eigenaar apart. Vanaf 2027 moet wie een appartement verkoopt het attest wel kunnen voorleggen. In de wetgeving staat geen vaste prijs: de asbestdeskundige bepaalt die zelf, onder meer op basis van de omvang van het gebouw, de ouderdom en het aantal monsternames en labo-analyses.

Daarnaast vraagt OVAM voor de aflevering van het attest een retributie van € 59,00. De deskundige betaalt die aan OVAM en rekent ze zonder btw door op zijn factuur. Hoe de VME de kosten over de mede-eigenaars verdeelt, regelen OVAM en vlaanderen.be niet. Vraag je syndicus welke verdeling in jouw gebouw geldt.

Hoe pakt de VME het aan?

Vlaanderen.be en OVAM beschrijven deze stappen:

1. Kijk het bouwjaar van het gebouw na in het kadaster.
2. Bespreek de verplichting met de syndicus, die de algemene vergadering erover moet informeren. Is er geen aparte syndicus, dan regelen de mede-eigenaars het zelf.
3. Vraag een offerte aan bij een of meerdere door OVAM gecertificeerde asbestdeskundigen.
4. Plan het plaatsbezoek en zorg dat de deskundige in alle gemene delen en technische ruimtes kan, zoals de liftmachinekamer.
5. De deskundige bezorgt het attest. Elke mede-eigenaar krijgt een exemplaar, en het attest wordt gekoppeld aan de woningpas van alle eigenaars.

Het standaardonderzoek is niet-destructief: de deskundige neemt monsters, maar breekt geen wanden of vloeren open. OVAM wijst erop dat de wachttijden bij asbestdeskundigen kunnen oplopen naarmate de deadline nadert.

Waar komen 1 mei 2025, 2030 en 2032 vandaan?

Die data horen bij andere gevallen dan de VME. 1 mei 2025 geldt voor een gebouw met één eigenaar, zonder mede-eigendom, waarin delen door verschillende gebruikers samen gebruikt worden, bijvoorbeeld een appartementsgebouw dat volledig van één eigenaar is. Is het inspectiegebied opgesplitst, dan is sinds 1 mei 2025 bij een overdracht een apart attest nodig voor die ‘gemeenschappelijk gebruikte delen’.

2032 is de algemene verplichting: uiterlijk op 31 december 2031 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een asbestattest hebben, ook zonder verkoop. Vlaanderen.be schrijft dat als ‘vanaf 2032’. Voor een appartement betekent dat een attest van de privatieve delen, naast dat van de VME voor de gemene delen.

2030 noemt OVAM voor verhuur: vanaf dan zou een nieuwe huurovereenkomst voor een woning een asbestattest vereisen. Bij het nakijken van dit artikel stond dat niet in het Materialendecreet; lees het onder voorbehoud.

Bereid je een verkoop voor, dan bereken je met de calculator registratierechten wat een koper aan registratiebelasting en notariskosten betaalt. Vastgoedprijzen per gemeente vind je op de gemeentepagina's.