Eerst kopen of eerst verkopen? Wat het je kost

Krijg je het verlaagde tarief als je eerst koopt?

Ja, als je je in de aankoopakte verbindt om je vorige woning uiterlijk twee jaar na de datum van die akte volledig te verkopen. Normaal mag je op de datum van de aankoopakte niet voor het geheel volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De Vlaamse Codex Fiscaliteit (artikel 2.9.4.2.11) laat je vorige woning buiten rekening als je die verbintenis aangaat en aantoont dat er een causaal verband is tussen de verkoop ervan en de aankoop van je nieuwe woning.

Ook de andere voorwaarden voor het verlaagde tarief blijven gelden, onder meer:

• het gaat om een zuivere aankoop van een woning, geen woning in opbouw;
• bij een compromis vanaf 1 januari 2026 koop je als natuurlijk persoon, alleen of uitsluitend samen met andere natuurlijke personen, en verwerf je samen de hele woning in volle eigendom;
• je schrijft je binnen drie jaar na de aankoopakte in op het adres van de nieuwe woning;
• bij een compromis vanaf 1 januari 2026 blijf je daar minstens een jaar ononderbroken ingeschreven.

Wat zijn de aankoopkosten als je eerst koopt of eerst verkoopt?

Bij dezelfde prijs betaal je evenveel registratiebelasting, of je nu eerst koopt met een verkoopverbintenis of eerst verkoopt; het verschil zit in de notariskosten. Houd je je vorige woning, dan betaal je in de regel het algemene tarief van 12 %.

Aan aankoopkosten kost eerst kopen met een verkoopverbintenis bij deze prijs € 250 meer dan eerst verkopen, door het hogere ereloon (btw inbegrepen). Tegenover een aankoop waarbij je je vorige woning houdt, betaal je € 35.000 minder registratiebelasting bij een compromis in 2026. Niet in de tabel zitten de financieringskosten, zoals de intrest op een overbruggingskrediet en de kosten van een kredietakte, en eventuele dubbele woonlasten.

Voor een compromis vanaf 1 januari 2027 zou het verlaagde tarief, onder voorbehoud, stijgen van 2 % naar 3 %, voor wie eerst verkoopt en voor wie eerst koopt. Die verhoging moet nog in een decreet komen. De Vlaamse Belastingdienst beschrijft in standpunt SP 26021 hoe ze de overgang zal toepassen, onder voorbehoud dat de decreetgever geen afwijkende regeling uitwerkt. Welke datum telt, lees je in Registratierechten 3 % in 2027? Wat verandert voor verkopers. Een andere prijs reken je uit met de calculator.

Waarom betaal je meer notariskosten als je eerst koopt?

Omdat de notaris de voordeligere ereloonschaal voor de enige eigen woning, schaal J bis, alleen toepast als je geen ander onroerend zakelijk recht bezit, zoals een andere woning of grond. Een uitzondering geldt enkel voor een erfdeel waarop een andere erfgenaam of de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de overledene het vruchtgebruik of het recht van bewoning uitoefent (Tariefbesluit van de notarissen, art. 17, nr. 81). Volgens de rekenmodule van notaris.be geldt de uitzondering voor wie zich verbindt de andere eigendom binnen twee jaar te verkopen daar niet, anders dan bij het verkooprecht. Wie eerst koopt, betaalt dus het verlaagde verkooprecht maar het gewone ereloon.

Wat als je je vorige woning niet binnen twee jaar verkoopt?

Dan betaal je aanvullende rechten: het verschil tussen wat je aan het verlaagde tarief betaalde en het algemene tarief van 12 %. Daarbovenop komt een belastingverhoging van 20 % van die aanvullende rechten.

Bij € 350.000 en een compromis in 2026 betaal je dan minstens € 35.000 aanvullende rechten en € 7.000 belastingverhoging. Bij een compromis vanaf 1 januari 2027 zou het, onder voorbehoud, gaan om minstens € 31.500 en € 6.300.

Kon je de verbintenis niet nakomen door overmacht, dan zijn de aanvullende rechten en de belastingverhoging niet verschuldigd. De Vlaamse Belastingdienst omschrijft overmacht als een onvoorziene en onvermijdbare gebeurtenis die onafhankelijk is van je wil en die een onoverkomelijk beletsel vormt om de verbintenis na te komen. Laat je notaris nakijken of jouw situatie daaronder valt.

Kun je het verlaagde tarief achteraf nog krijgen?

Ja, als je je vorige woning uiterlijk twee jaar na de aankoopakte verkoopt, er een oorzakelijk verband is tussen die verkoop en de aankoop van je nieuwe woning en je aan de andere voorwaarden voldoet. Heb je bij de aankoop het verlaagde tarief niet gevraagd omdat je je vorige woning nog had, dan kun je bij de Vlaamse Belastingdienst de teruggave van het verschil vragen. Dat doe je met een verzoek binnen vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin je recht op teruggave ontstond, en met de vermeldingen die voor het verlaagde tarief nodig zijn (Vlaamse Codex Fiscaliteit, artikel 3.6.0.0.6, § 2/1).

Wat als je eerst verkoopt?

Dan heb je voor de aankoop geen verkoopverbintenis nodig. Is de verkoopakte van je vorige woning verleden vóór de aankoopakte van je nieuwe woning en ben je van geen andere woning of bouwgrond nog voor het geheel volle eigenaar, dan voldoe je aan die voorwaarde. Koop je als natuurlijk persoon de woning in volle eigendom om er zelf te gaan wonen en bezit je verder geen ander onroerend zakelijk recht, dan rekent de notaris het ereloon volgens schaal J bis. Vestig je binnen een jaar na de akte je wettelijke woonplaats niet in de nieuwe woning, dan betaal je het verschil met schaal J bij. Voor het verlaagde verkooprecht blijft de inschrijving op het nieuwe adres een voorwaarde. Welke kosten je als verkoper hebt, staat in Wat kost het om je huis te verkopen in Vlaanderen?

Wat is een overbruggingskrediet?

Een overbruggingskrediet is een lening voor wie een nieuwe woning koopt of bouwt terwijl de oude nog niet verkocht is. Volgens Wikifin (FSMA) loopt het tot je het geld van de verkoop van je oude woning ontvangt. Zolang het loopt, betaal je intrest op het volledige bedrag; het kapitaal moet pas volledig terugbetaald zijn op de dag dat de lening afloopt.