Compromis als verkoper: voorschot, voorwaarden en akte

Ben je gebonden zodra je het compromis tekent?

Ja, en vaak al eerder. Volgens artikel 1583 van het oude Burgerlijk Wetboek is een koop tussen partijen gesloten zodra ze het eens zijn over de zaak en de prijs, ook als de woning nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Aanvaard je een bod volledig en onvoorwaardelijk, dan komt de verkoop volgens notaris.be op dat moment tot stand. Staat er een opschortende voorwaarde in, zoals een financieringsvoorwaarde, dan hangt de uitvoering van de koop nog van die voorwaarde af.

Het compromis, voluit de onderhandse verkoopovereenkomst, legt die koop schriftelijk vast; jij en de koper kunnen er niet meer op terugkomen, ook niet als er nog geen voorschot betaald is. Het compromis is ook de basis voor de notariële akte: lasten of voorwaarden die ervan afwijken, komen alleen met jullie beider akkoord in de akte. Notaris.be raadt daarom aan het compromis vooraf door je notaris te laten opstellen of nakijken.

Wat moet er in het compromis staan?

Naast de woning, de prijs en jullie afspraken bevat het compromis wettelijke vermeldingen, en bij het tekenen moeten enkele attesten er al zijn.

• Stedenbouw: onder meer of er voor de woning een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt (artikel 5.2.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).
• Overstromingsgevoeligheid: de perceelscore, waar van toepassing de gebouwscore, en of het goed in een afgebakend overstromingsgebied of een afgebakende oeverzone ligt. Dat moet in alle onderhandse en authentieke akten.
• Bodemattest: je hebt het nodig vóór de ondertekening van het compromis.
• Asbestattest: voor een woning van vóór 2001 moet het er zijn bij de verkoopovereenkomst, en de koper krijgt de inhoud bij het ondertekenen. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Voor een appartement in een gebouw van vóór 2001 heb je vanaf 1 januari 2027 bij het compromis ook het attest van de gemene delen nodig (zie het asbestattest voor de gemene delen).
• EPC: uiterlijk bij de eerste advertentie; adverteer je niet, dan moet het EPC er uiterlijk zijn vóór je het compromis sluit.

Wat elk attest kost en hoe lang het geldig is, lees je in welke attesten je nodig hebt om je huis te verkopen.

Wat is een opschortende voorwaarde in een compromis?

Een opschortende voorwaarde is een gebeurtenis waarvan koper en verkoper de uitvoering van hun overeenkomst laten afhangen. Het oude Burgerlijk Wetboek laat uitdrukkelijk toe dat een koop onder zo'n voorwaarde gesloten wordt (artikel 1584).

De bekendste is de financieringsvoorwaarde: de koper tekent het compromis voor zijn lening rond is, en de verkoop gaat pas door als hij de lening krijgt. Als verkoper ben je volgens notaris.be niet verplicht met zo'n voorwaarde in te stemmen; ze loopt tot een afgesproken termijn. Volgens notaris.be wordt in de praktijk vaak een termijn van vier weken gehanteerd, maar stemt de koper de duur af op zijn situatie.

Wat gebeurt er als de koper zijn lening niet krijgt?

Staat de financieringsvoorwaarde in het compromis en wordt ze niet vervuld, dan gaat de verkoop niet door. Volgens Wikifin moet de koper dan wel kunnen aantonen dat hij al het mogelijke gedaan heeft om een krediet te krijgen.

Staat er geen financieringsvoorwaarde in, dan blijft de koper gebonden: volgens Wikifin moet hij de verkoper ook betalen als hij zijn lening niet krijgt. Wat er met de waarborg gebeurt als de verkoop niet doorgaat, hangt af van wat jullie in het compromis afspraken.

Hoeveel voorschot vraag je bij een compromis?

Voor een bestaande woning legt de wet geen bedrag vast: koper en verkoper bepalen het zelf. In de praktijk bedraagt de waarborg volgens notaris.be vaak 5 tot 10 % van de overeengekomen prijs.

• Waarborg of voorschot: een waarborg blijft in principe eigendom van de koper tot de notariële akte en wordt daarna een voorschot op de prijs. Een voorschot is meteen een betaling op de prijs en wordt bij betaling eigendom van de verkoper.
• Rekening: notaris.be raadt af het bedrag rechtstreeks aan de verkoper te storten. Het kan op de derdenrekening van het notariskantoor, afgescheiden van het vermogen van de notaris.
• Afspraken: volgens notaris.be staat in het compromis welk bedrag het is, waarborg of voorschot, op welke rekening, wie het bewaart en wanneer en onder welke voorwaarden de verkoper het krijgt.
• Als de koper niet betaalt: betaalt de koper het saldo niet op tijd en spreekt de rechter de ontbinding van de verkoop ten nadele van de koper uit, dan kan het voorschot volgens notaris.be als schadevergoeding dienen. Wat er precies gebeurt, hangt ook af van de afspraken in het compromis.

Hoe lang heb je tussen het compromis en de akte?

In de regel hoogstens vier maanden: zo ver liggen het compromis en de notariële akte volgens notaris.be maximaal uit elkaar. Bij een opschortende voorwaarde loopt de termijn van vier maanden voor de registratie pas vanaf de vervulling; zie hieronder.

• De Vlaamse Belastingdienst geeft vier maanden om akten over onroerende goederen in België te laten registreren, zoals een onderhandse verkoopovereenkomst; voor een notariële akte is dat 15 dagen. Dat doen de partijen of de notaris. Te laat geregistreerd betekent een belastingverhoging van 20 %.
• Doorgaans betaalt de koper de registratiebelasting; volgens de Vlaamse Belastingdienst rekent de notaris ze met hem af bij het verlijden van de akte. Jullie kunnen afspreken dat de verkoper betaalt, maar de koper blijft de belastingplichtige.
• Bij een verkoop onder opschortende voorwaarde wordt het verkooprecht pas opeisbaar als de voorwaarde vervuld is, en een geschrift dat de vervulling verklaart, moet binnen vier maanden geregistreerd worden. In een vonnis van de rechtbank van Gent van 17 december 2025, gepubliceerd door de Vlaamse Belastingdienst, liepen de vier maanden vanaf de vervulling. Laat je notaris nakijken welke termijn in jouw dossier loopt.
• Alleen een notariële akte kan overgeschreven worden op het kantoor Rechtszekerheid (vroeger het hypotheekkantoor); pas dan is de verkoop tegenstelbaar aan derden.

Welke stappen volgen elkaar op, van advertentie tot akte?

Van de eerste advertentie tot de notariële akte zijn er zes momenten waarop iets vastligt of moet gebeuren.

Telt de datum van het compromis voor het tarief van 3 %?

Ja, volgens de Vlaamse Belastingdienst bepaalt de datum van de verkoopovereenkomst het tarief, niet die van de akte. Dat staat in standpunt SP 26021 van 1 oktober 2026, onder voorbehoud dat de decreetgever geen afwijkende regeling uitwerkt. Het standpunt vraagt de notaris om in de akte te verklaren dat de verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 gesloten is. Bij gerede twijfel kan de Vlaamse Belastingdienst bewijs opvragen, zoals een voorschot dat vóór 1 januari 2027 betaald is; bij akten die na 30 april 2027 verleden worden, gebeurt dat sowieso.

Koopt de koper je woning als enige eigen woning en voldoet hij aan de voorwaarden, dan betaalt hij bij een compromis vanaf 1 januari 2027 3 % registratiebelasting in plaats van 2 %. Dat tarief is aangekondigd maar staat nog niet in een decreet, dus het geldt onder voorbehoud. Bij een gekruiste optie, een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, is er volgens het standpunt geen verkoopovereenkomst en telt de datum van de akte. Over een compromis onder opschortende voorwaarde zegt SP 26021 niets; welke datum in jouw dossier telt, kan je notaris nakijken.

Meer over de overgang lees je in wat het tarief van 3 % in 2027 verandert voor verkopers. Wat een koper bij een bepaalde prijs betaalt, reken je uit met de calculator registratierechten.